Rentabilidad vivienda – Cómo sale de rentable

Rentabilidad vivienda ejemplo

Ejemplo un piso en barrio X ( 3 dormitorios + baño, ascensor con reforma de suelo y carpinterías ) precio de venta 250.000 euros.

Ten en cuenta que a esto hay que sumarle entre un 4,5 % a un 10 % de gastos para el comprador, que vamos a aplicarle un 8%.

Comprar con préstamo hipotecario

Necesitas financiarlo con un préstamo hipotecario. En el mejor de los casos se obtiene un 80 % del valor de tasación, por lo tanto debes disponer de al menos el 20 % del importe total.

Rentabilidad vivienda

Si el piso se tasa en 260.000 euros por ejemplo, el 80 % serían unos 208.000 euros.

Tendrías que disponer de la siguiente cantidad : (8% del total) 20.000 € + (250.000€ -208.000€ ) 42.000 € = 62.000 € teniendo en cuenta que el importe de la tasación es ligeramente superior al precio de venta .

rentabilidad vivienda

Hasta aquí sabemos las cuentas aproximadas para la compra.

Cómo calcular la rentabilidad

Cualquier vivienda que no deje una rentabilidad igual o superior al 4 – 5 %, digamos que no es una buena operación.

Rentabilidad por alquiler. Si compras un piso que ha estado alquilado la cuenta del precio aproximado de venta lo puedes tener en un momento.

Rentabilidad vivienda por alquiler

Por ejemplo para el piso anterior de 250.000 € – durante los últimos meses lo han alquilado a 1000 € mensuales. Esto haría un total de 12.000 € anuales en bruto (si ha sido por once o diez meses pues a restar sea dicho ya serian 10.000 € anuales).

Si queremos las cuentas exactas del valor real de rentabilidad restamos los gastos anuales como IBI, seguros, comunidad o algún importe fijo por averías …

Imagínate que serían al año unos 1200 € de gastos de mantenimiento.

Las cuentas de un alquiler por doce meses:

12.000 € – 1200 € = 10.800 € rentabilidad anual neta.

Ahora aplicamos el precio de compra ( sin el 8 % de gastos ) 10.800 € /250.000 € * 100 = 4,32 % obtendrías de rentabilidad de esta operación alquilando al mismo precio 1000 € mes durante los doce meses del año.

Tiempo que tardaremos en amortizar la cantidad con estas cuentas:

Rentabilidad vivienda

250.000 € / 10.800 € = 23 años

Veamos las cuentas en un escenario lo más realista posible con un contrato de diez meses , restando también el 8 % de los gastos de compra.

10.000 € ( bruto anual ) – 1200 € ( gastos mantenimiento anual ) = 8.800 € renta neta anual . Precio mas gastos : 250.000 € + 20.000 € (8%) = 270.000 €

8.800 € / 270.000 € * 100 = 3,25 %

270.000 € / 8.800 € = 31 años

Esta simulación la hemos hecho sin tomar en cuenta las condiciones hipotecarias, ya que el tipo de interés que se aplicaría cambiaría las cuentas notablemente. El cuadro de amortización es un elemento a tener en cuenta si no quieres sorpresas. Tampoco hemos sumado gastos de apertura de hipoteca, gastos de seguros ( del préstamo, de la vivienda …)

Rentabilidad vivienda

rentabilidad vivienda

La forma general de calcular la rentabilidad de una vivienda es la siguiente

Pago de cuota al banco 500 € mensuales y cobro de alquiler al mes 700 € – las cuentas salen, se pagará solo!

Factores como los gastos iniciales de compra , una posible reforma que le tienes que hacer al piso para poder alquilarlo, amueblarlo, poner electrodomésticos, gastos anuales como el IBI, una posible derrama de la comunidad de propietarios … tenemos un suma y sigue.

Encontrar inquilinos estables, con capacidad de pago para sacarle el máximo a tu piso tanto en precio como en la duración de los contratos de alquiler recuerda que no será tan fácil, quiero decir que valores si te costara encontrar el equilibrio de las cuentas iniciales.

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